אי הסדרת רישום בעסקת מקרקעין
כידוע לכם המשרד שלנו, צדק עורכי דין הינו משרד בוטיק
רב תחומי, המתמחה במשפט מסחרי ומעניק ללקוחותיו
מעטפת שירותים כוללת בכל ענפי המשפט המסחרי
לרבות בתחום המקרקעין.
את תחום המקרקעין במשרד
מרכזת ומנהלת עו"ד שרית צדק.
מתוך ניסיון בליווי אלפי עסקאות מקרקעין במהלך השנים,
גילינו כי לקוחות עושים כל טעות אפשרית בעסקאות אלו.
החל מלחשוב כי כל בעל רישיון עו"ד יכול ליתן את אותו
מענה עד למחשבה הרווחת כי נכס במקרקעין אשר לא
רשום בלשכת רישום המקרקעין, אף שהרישום אפשרי,
לא חשוב ובוודאי לא דחוף ולכן לא פונים
לעו"ד להסדרת הרישום כאמור.
מי שעומד לפני עסקת חייו ומתעתד לרכוש או למכור
קרקע, בית או דירה, לצורך פרטי או מסחרי, חייב להכיר
את כל הדרישות לגבי הסכם מכר, חייב לדעת מה חשוב
שההסכם יכלול, חייב להבין את כל הפעולות הנדרשות
ממנו מעבר לחתימה על החוזה (ובעיקר צריך עורך דין
שייצג את האינטרסים שלו, וילווה אותו
בדרך הבטוחה להשלמת העסקה).
דרישה ראשונה וחשובה לגבי עסקת מכר מקרקעין היא
דרישת הכתב, שהינה דרישה מהותית ויסודית.
קיימת חובה לערוך חוזה למכירת מקרקעין בכתב,
כדי לתת לו תוקף משפטי.
ללא מילוי דרישה זו לא יהיה תוקף משפטי לחוזה
בין הצדדים. כלומר, כדי למכור או לקנות נכס מקרקעין
וכדי שתהיה אפשרות לבצע את העסקה בפועל,
ההסכם בין הקונה והמוכר חייב להיות כתוב.
גם אם קונה העביר תמורה עבור הנכס ושילם עליו הון,
הוא לא יוכר כבעלים שלה אם לא מולאה דרישת הכתב.
חשוב לציין, כי דרישת הכתב חלה גם על עסקאות
שאינן מכר, כגון, למשל בעת שעבוד נכס המקרקעין
לצורך הלוואה, מה שמוכר בתור לקיחת "משכנתא".
דרישה נוספת לגבי חוזה מכר מקרקעין היא
דרישת המסוימות, אשר יש לה התייחסות רבה בפסיקה.
דרישת הכתב באה על סיפוקה רק אם הועלו היסודות
המהותיים של העסקה על הכתב. ישנה ציפייה מחוזה
מכר מקרקעין להיות מפורט ולכלול הסדרה והתייחסות
למכלול גורמים הקשורים במכירת הנכס כגון :
שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר,
זמני התשלום, הוצאות ומסים, ועוד.
דרישה נוספת היא חובת תום הלב בהתאם
לסעיף 12 לחוק החוזים.
חוזה למכירת מקרקעין, הוא קודם כל חוזה, וחלים עליו
דיני החוזים הכלליים.
כך, למשל, כמו בכל חוזה, כך גם בנוגע לחוזה מכר,
על הצדדים לחוזה לנהוג בתום לב, כשחובה זו קיימת
גם בשלב המשא ומתן לכריתת החוזה.
דרישה נוספת היא דרישה לרישום בהתאם
לסעיף 7 לחוק המקרקעין.
חוזה מכר מקרקעין הוא אמנם חוזה ככל חוזה, אולם
בניגוד לתחומים אחרים, החוזה אינו מסיים את העסקה
ומביא להשלמתה, ועצם ניסוחו והחתימה עליו
לא משלימים את ביצוע מימוש החוזה.
כאשר מוכרים נכס מקרקעין מעבירים בו זכות במקרקעין
ואת הזכות הזו יש חובה לרשום, אחרת הזכות המועברת
היא זכות חוזית בלבד.
היכן רושמים זכות במקרקעין ?
הרישום מתבצע בלשכת רישום המקרקעין שהיא רשות
ממשלתית השייכת למשרד המשפטים, ואשר בה מתנהל
רישום במגוון פנקסים בהם נרשמות זכויות הקשורות
למקרקעין, ברשות מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת
(בד"כ חברת יזם המקרקעין/הקבלן שממנו נרכש הנכס),
במידה ולא ניתן לרשום עדיין בלשכת רישום המקרקעין,
מסיבות שונות.
עסקה במקרקעין היא עסקה גדולה מבחינת סדר גודל
של מחיר ומבחינת מחיר הטעות הגבוה.
אי הסדרת רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין
פוגעת בערך הנכס, מקשה על מכירתו והבנקים
מתמחרים משכנתאות עבורו במחיר ריבית גבוה.
מרבית בעלי הנכסים לא מודעים לחשיבות רישום הנכס
בלשכת רישום המקרקעין ואף לא יודעים
היכן רשום הנכס שרכשו.
ניתן לבדוק זאת עצמאית לפי פרטי הנכס בחוזה מכר
המקרקעין,
או לבצע בירור קצר מול עו"ד העוסק במקרקעין.
חשוב לציין שהסדרת רישום זכויות בנכס בלשכת רישום
המקרקעין הינה שונה מנכס לנכס.
לא פעם המדובר ברישום מורכב וארוך אשר כולל ביטול
רישום משכנתא שסולקה לפני שנים, רישום 2 או 3
העברות זכויות בנכס שאף אחת מהן לא נרשמה בלשכת
רישום המקרקעין ואף רישום בית משותף שהינו
רישום של בניין או מספר בניינים הנמצאים על אותה חלקה,
בלשכת המפקח על המקרקעין ורק לאחר מכן
הסדרת רישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין.
לכן, ההמלצה הינה לא להתעכב עם הסדרת רישום הזכויות
עד מכירת הנכס כיוון שהסדרת הרישום עלולה לערוך זמן רב.
רוכש פוטנציאלי אשר יגלה כי הסדרת רישום זכויות ע"ש
המוכר בלשכת רישום המקרקעין, תימשך לפחות מספר
חודשים, עלול לוותר על רכישת אותו הנכס.
בנוסף, אי הסדרת רישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין
פוגעת ביכולת בעל הזכויות בנכס למנף אשראים מהבנקים
למשכנתאות ואחוז המימון , במידה ויאושר,
יהיה נמוך ובריבית גבוהה יותר.
זכרו !
אי הסדרת רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין
פוגעת בערך הנכס, מקשה על מכירתו והבנקים
מתמחרים משכנתאות עבורו במחיר ריבית גבוה
ומקשים על מינוף אשראי בגינם.
אהבתם ? שתפו את הדיוור עם הקהילה שלכם.
אתם לקראת עסקת מקרקעין, פרטית או מסחרית ?
רוצים להימנע מהטעויות המשפטיות והמסחריות הללו ?
יש לכם שאלות, הערות, הארות, תובנות ותגובות ?
נשמח מאד לקרוא ולשמוע.
פנו אלינו עכשיו
אפשר בתגובה לדיוור זה
אפשר בוואצאפ ואפשר גם להתקשר – 0528328676
נשמח מאד לייעץ ולעמוד לרשותכם.
אנחנו מבטיחים לענות ולחזור לכולם.
שלכם,
שרית ואילן צדק
